Na een periode van zoeken op Funda heeft u eindelijk een woning gevonden die u leuk vindt. Vraagprijs: € 350.000 k.k. Die "k.k." staat voor kosten koper, maar wat betekent kosten koper precies? En wat komt er nou echt aan kosten bovenop de koopsom?
Dat zijn vragen die we in vrijwel ieder eerste gesprek met een koper krijgen. En het is een belangrijke vraag, want deze kosten bepalen mede hoeveel eigen geld u nodig heeft om de woning te kopen. En dan is het ook nog eens zo dat de kosten koper per geval flink kunnen verschillen.
In dit artikel zetten wij op een rij met welke kosten u in 2026 rekening moet houden.
Wat betekent 'kosten koper' eigenlijk?
Formeel gaat het om de kosten die horen bij de eigendomsoverdracht van de woning: de overdrachtsbelasting, de leveringsakte bij de notaris en de inschrijving bij het Kadaster. Staat er 'kosten koper' (k.k.) bij een woning, dan betaalt u als koper die kosten, en niet de verkoper.
In de praktijk bedoelen kopers er vaak iets anders mee, namelijk alles wat je naast de koopsom kwijt bent aan het kopen van een woning. En dat is meer dan de formele omschrijving, want er komen ook kosten bij voor het regelen van de hypotheek: taxatie, advies en bemiddeling, en soms NHG.
Wij houden in dit artikel de ruimere betekenis aan. Dat is immers het bedrag dat voor u als koper in de praktijk echt telt.
Overdrachtsbelasting
De grootste kostenpost is bij velen de overdrachtsbelasting. Vaak is dat 2% van de aankoopsom. En dat is dus gelijk een hele kostenpost. Bij een woning van € 350.000 is dat al een extra € 7.000 die naar de Belastingdienst gaat. Maar voor starters is er iets in het leven geroepen waardoor de overdrachtsbelasting 0% wordt: de startersvrijstelling. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden.
Leeftijd
U moet meerderjarig zijn en op het moment van de overdracht bij de notaris nog geen 35.
Eigen bewoning
U moet zelf in de woning gaan wonen, anders dan tijdelijk. Koopt u om te verhuren, dan geldt de vrijstelling niet.
Eenmalig
U mag de vrijstelling maar één keer in uw leven gebruiken. Heeft u al eerder een woning gekocht en daar gebruikgemaakt van de vrijstelling, dan kunt u deze vrijstelling niet nog een keer gebruiken. U betaalt dan gewoon het normale tarief van 2%, ook als u nog geen 35 jaar bent.
Grens van € 555.000
De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een waarde van maximaal € 555.000.
Deze grens is geen drempel waarover u alleen voor het meerdere betaalt, het is een alles-of-nietsgrens. Een voorbeeld:
- Woning van € 550.000: u betaalt € 0 overdrachtsbelasting.
- Woning van € 560.000: u betaalt 2% over de volledige € 560.000 = € 11.200.
Een verschil van € 10.000 in de koopsom kan u dus ruim € 11.000 aan extra belasting kosten. Bij een biedingsstrijd is dat het verschil tussen een verstandig bod en een dure beslissing. Wij nemen deze grens dan ook altijd mee als wij samen met u in gesprek gaan over een biedingsstrategie.
Koopt u samen? Dan wordt per persoon beoordeeld of u gebruik kunt maken van de vrijstelling. Voldoet één van u aan de voorwaarden voor de vrijstelling, dan geldt deze vrijstelling voor het aandeel waarvoor die persoon de woning koopt.
De tarieven van 0% en 2% gelden voor aankopen waarvan de woning het hoofdverblijf zal zijn. Dit is in de praktijk voor de meeste kopers het geval. Voor de aankoop van een woning om te verhuren, of voor een tweede woning, geldt het tarief van 8%. Voor overig vastgoed, zoals bijvoorbeeld bedrijfspanden, geldt het tarief van 10,4%.
Notariskosten
Als u een woning koopt, dan zult u ook naar de notaris moeten. De notaris zorgt er namelijk voor dat de woning op uw naam komt te staan. De notaris maakt twee aktes op:
- De leveringsakte: hiermee wordt u eigenaar van de woning.
- De hypotheekakte: hiermee wordt de hypotheek gevestigd. Deze heeft u alleen nodig als u met een hypotheek koopt.
Notariskosten verschillen sterk per kantoor. In onze berekeningen houden wij rekening met € 1.000 per akte, dus € 2.000 in totaal. In deze kosten zitten bijkomende kosten voor de inschrijving van de aktes al verwerkt. Vraagt u zelf een offerte op bij een notariskantoor, controleer dan of dat daar ook het geval is. Zo komt u niet achteraf voor verrassingen te staan.
Kosten voor het regelen van uw hypotheek
Taxatie
Voor het regelen van uw hypotheek vraagt de geldverstrekker om een taxatierapport. In dit rapport wordt de waarde van de woning bepaald. Deze waarde bepaalt ook hoeveel u kunt lenen. U mag namelijk niet meer lenen dan deze waarde. Wij houden in onze berekening rekening met een kostenpost van € 950.
Advies en bemiddeling
Voor het hypotheekadvies en het regelen van de aanvraag betaalt u een vergoeding aan uw adviseur. Bij ons variëren de kosten van € 2.700 tot € 4.500+. Dit is afhankelijk van de complexiteit van uw dossier. Op onze pagina over hypotheekadvies leest u wat onze dienstverlening precies inhoudt.
NHG-borgtochtprovisie
Sluit u de hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaalt u eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van de hypotheeksom. Bij een hypotheek van € 350.000 is dat € 1.400.
Waarom zou u dan kiezen voor een hypotheek met NHG als hierbij extra kosten komen kijken? NHG levert vaak een lagere rente op, en dat voordeel is over de looptijd doorgaans groter dan de eenmalige provisie. Bovendien biedt NHG een vangnet als u de woning door omstandigheden gedwongen met verlies moet verkopen.
NHG is mogelijk tot een kostengrens die jaarlijks wordt vastgesteld. In 2026 is dat € 470.000. Meer hierover leest u in ons artikel wat is NHG en wanneer is het interessant?
Bankgarantie
De verkopende partij vraagt doorgaans een waarborgsom van 10% van de koopsom. Deze dient te worden gestort bij de notaris. In de praktijk zien we vaak dat de koper dit geld niet heeft liggen. In dat geval wordt er een bankgarantie gesteld. De kosten die hiermee gemoeid zijn bedragen € 285.
Kosten die u zelf kiest
Deze posten zijn niet verplicht, maar in de praktijk vaak wel verstandig.
Bouwkundige keuring
Een onafhankelijk bouwkundige beoordeelt de staat van de woning en schat in welke kosten u de komende jaren kwijt zult zijn aan het onderhoud. Zeker bij oudere woningen in Rotterdam is dit geen overbodige luxe. Reken hiervoor op ongeveer € 485.
Aankoopbegeleiding
Een aankoopbegeleider helpt u om de juiste woning te vinden. Ook helpt hij bij het doen van het juiste bod en kijkt hij naar de relevante stukken die horen bij de woning. Dit is een aparte dienst. Kijk voor meer informatie op onze pagina over aankoopbegeleiding.
Rekenvoorbeeld
Om een beeld te geven van wat dit in de praktijk betekent, hieronder twee situaties bij dezelfde woning van € 350.000.
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (startersvrijstelling) | € 0 |
| Leveringsakte | € 1.000 |
| Hypotheekakte | € 1.000 |
| Taxatie | € 950 |
| NHG-borgtochtprovisie (0,4% van € 350.000) | € 1.400 |
| Advies- en bemiddelingskosten | € 2.700 – € 4.500 |
| Totaal | circa € 7.050 – € 8.850 |
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2% van € 350.000) | € 7.000 |
| Leveringsakte | € 1.000 |
| Hypotheekakte | € 1.000 |
| Taxatie | € 950 |
| NHG-borgtochtprovisie (0,4% van € 350.000) | € 1.400 |
| Advies- en bemiddelingskosten | € 2.700 – € 4.500 |
| Totaal | circa € 14.050 – € 15.850 |
In beide voorbeelden zijn een eventuele bouwkundige keuring en aankoopbegeleiding niet meegerekend.
Wat kunt u meefinancieren – en wat niet?
U mag maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Koopt u een woning van € 350.000 die ook wordt getaxeerd op € 350.000, dan is uw maximale hypotheek € 350.000. Precies genoeg voor de koopsom, en geen euro meer.
In de praktijk zien we ook vaak dat er flink overboden kan worden in regio Rotterdam. In dat geval wordt de taxatie nog belangrijker. Biedt u € 370.000 en komt de taxateur op € 350.000, dan kunt u ook maar € 350.000 lenen. Voor het overige gedeelte moet u dan uw eigen geld gebruiken.
Dit geldt ook voor alle kosten uit dit artikel. Dit zal vaak moeten worden betaald uit de eigen middelen. Dit geeft maar eens aan hoe belangrijk uw spaargedrag is bij de aankoop van een woning. Heeft u de discipline gehad om te sparen in de jaren ervoor, dan heeft u een voorsprong in het koopproces.
Er is ook een nuance aan te brengen. Is de getaxeerde waarde hoger dan de koopsom, dan ontstaat er ruimte tussen de koopsom en de taxatiewaarde. Die ruimte kunt u benutten voor de bijkomende kosten. In de huidige markt komt dat helaas weinig voor.
De praktijk leert: eigen geld is bij vrijwel elke woningaankoop nodig. Reken daarom vanaf het begin op een bedrag dat u zelf moet inbrengen. Wilt u exact weten wat geldt in uw situatie, plan dan een adviesgesprek in met uw adviseur.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
Een deel van de kosten mag u in het jaar van aankoop opgeven bij uw aangifte inkomstenbelasting, als kosten voor het verkrijgen van de lening. Denk aan:
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
- De hypotheekakte bij de notaris
- Taxatiekosten (voor zover nodig voor het verkrijgen van de lening)
- NHG-borgtochtprovisie
Niet aftrekbaar zijn de kosten die met de aankoop van de woning zelf te maken hebben: de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en een eventuele aankoopmakelaar.
Dat scheelt in het eerste jaar een aanzienlijk bedrag aan belasting. Het is wel iets waar u zelf aan moet denken bij de aangifte — of waar wij u bij kunnen helpen.
Tot slot
Kosten koper is dus geen vast bedrag en verschilt erg per koper. Wij stellen altijd dat u als koper eerst maar eens € 10.000 moet sparen, voordat u denkt aan de aankoop van een woning. Dit is niet alleen omdat u dat ongeveer kwijt zult zijn aan de kosten koper, maar ook zodat u gewend raakt aan een gezonde financiële huishouding. Heeft u de discipline om zo'n bedrag te sparen, dan is de kans ook kleiner dat u in betalingsproblemen komt door de hypotheek.
Wilt u weten hoe uw situatie ervoor staat? In een kennismakingsgesprek rekenen wij het concreet voor u door: wat kunt u lenen, wat zijn de bijkomende kosten, en hoeveel eigen geld heeft u nodig.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies. De genoemde bedragen, tarieven en normen gelden op de publicatiedatum van dit artikel en kunnen sindsdien zijn gewijzigd. Uw persoonlijke situatie is altijd bepalend — neem contact met ons op voor advies op maat.